“銀十”變“金十”，樓市又熱了？

今年秋天的樓市格外熱鬧，一些城市的“金九銀十”正在變成“金九金十”。

自9月24日官宣降準(zhǔn)、降息、降首付、降存量房貸利率以來，一大波樓市政策利好接踵而至。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部更是給出了“經(jīng)過三年不斷調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底”的重要判斷。

事實確實如此。進(jìn)入10月，多地商品房銷售數(shù)據(jù)和房價數(shù)據(jù)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，甚至有些城市的成交量出現(xiàn)了翻倍式增長。新房銷售喜報不斷，火熱的“日光盤”再現(xiàn)，地產(chǎn)中介也忙得連軸轉(zhuǎn)。

利好大招齊來，樓市終于熱起來了。

“一周銷量頂一個月”

因為兩年前曾看過幾套房，王宇微信通訊錄中有20多個地產(chǎn)中介。之前時值地產(chǎn)旺季或活動期間，朋友圈都是地產(chǎn)項目的促銷信息，今年十一假期反倒是啞火了，“可能都去忙著帶看簽單了，沒空發(fā)消息了”。

一線城市的樓市確實熱起來了，比如深圳和廣州。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，本月深圳全市一手住宅累計認(rèn)購量達(dá)8405套，“達(dá)到深圳交易量的繁榮線水平”;廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，樓市新政實施以來(截至10月21日)，全市一手住宅認(rèn)購量7680套，比9月全月增長48.7%。

樓市新政落地后，深圳光明區(qū)一周內(nèi)誕生2個靠搶才能買到的“日光盤”，其中中建觀玥名邸192套房源一個半小時即宣告售罄。要知道今年9月之前，全國多數(shù)城市房地產(chǎn)市場景氣度不高，除上海高端豪宅獲得熱銷外，其他城市“日光盤”非常少見。

二手房市場的成交也在加速。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，10月份以來(10月1—23日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為10812套，與去年同期相比增長59.8%;上海自國慶假期之后，二手房日均網(wǎng)簽量也維持在800套左右的高位，甚至月內(nèi)有3天單日網(wǎng)簽量破千套。

有網(wǎng)友曬出自己關(guān)注的房源列表，關(guān)注的大部分房子不是撤銷掛牌，就是上調(diào)價格，再就是“已成交”;還有不少處于看房階段的購房者表示，新政給了房主更多提價底氣，有的賣方開始臨時漲價，“前腳剛看完，后腳掛牌價就漲了十幾萬元”。

58安居客研究院院長張波對中國新聞周刊分析，本輪一線城市放松限購，帶來市場短期交易量快速拉升。由于一線城市本身的潛在需求量大，且中高端改善需求購買力旺盛，限購對需求側(cè)的激發(fā)更為明顯。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池則認(rèn)為，市場信心在恢復(fù)，市場主體的預(yù)期在好轉(zhuǎn)，“看房量、到訪量都有所增加，成交量也有不同程度放大。二手房成交價格與掛牌價格越來越趨于一致，不少業(yè)主已經(jīng)沒有降價的意愿。尤其是一線城市表現(xiàn)比較突出”。

尤其是國慶黃金周，不少城市出現(xiàn)了“一周銷量頂一個月”的現(xiàn)象，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，多數(shù)核心城市調(diào)研項目國慶假期平均認(rèn)購量超過9月全月;另據(jù)不完全統(tǒng)計，十一以來保利發(fā)展、華潤置地、中國鐵建、美的置業(yè)、招商蛇口、華發(fā)股份等多家房企發(fā)布銷售海報，普遍超額完成黃金周業(yè)績目標(biāo)。

隨著認(rèn)購數(shù)據(jù)在網(wǎng)簽中逐漸體現(xiàn)，近期市場成交數(shù)據(jù)明顯改善，中指研究院數(shù)據(jù)還顯示，國慶假期后(10月8—20日)重點城市新房、二手房日度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)明顯回升，整體日均成交規(guī)模較9月全月日均增幅均超50%。

增量政策持續(xù)見效

市場的超預(yù)期火熱，是對一系列穩(wěn)地產(chǎn)信號的反應(yīng)。在多位受訪專家看來，超常規(guī)、強(qiáng)有力、落地快成為本次樓市政策提振市場的重要特點。

在9月24日多部門釋放的降準(zhǔn)降息降房貸利率的一攬子金融政策中，房地產(chǎn)政策在其中占據(jù)重要位置;9月26日中央政治局會議有關(guān)房地產(chǎn)市場的表態(tài)為“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這是前所未有的表述。

隨后，9月29日至30日，北京、上海、廣州、深圳等一線城市迅速響應(yīng)，降低甚至全面取消購房門檻，調(diào)低房貸首付比例下限;10月以來，央行、財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門先后召開發(fā)布會，發(fā)布系列增量政策，從房貸利率、限購政策等方面逐步落實中央部署，對貨幣化安置房、“白名單”擴(kuò)容、閑置存量土地收購等打出政策“組合拳”。

樓市已經(jīng)來到了近年來最寬松的階段。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴中國新聞周刊，本輪政策力度較大，首付比例、房貸利率均已降至歷史最低水平，限購范圍也明顯縮窄，配套的金融政策明顯增多;財稅、土地等政策也在協(xié)同發(fā)力，政策涉及范圍較廣，資金支持力度加大，將全方位促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

“本輪房地產(chǎn)政策，是立體、多維、長短結(jié)合，深層次推進(jìn)房地產(chǎn)市場全面恢復(fù)到正常軌道上來的政策。隨著總體一攬子提振經(jīng)濟(jì)政策出臺，購房者對未來總體經(jīng)濟(jì)面向好的信心不斷增強(qiáng)，帶動購房意愿度同步提升?！睆埐ㄈ绱嗽u價。

系列樓市新政組合發(fā)力，意在從需求與供給兩端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！靶抡M合拳降低了購房門檻和購房成本，促進(jìn)了剛需與改善性住房需求入市;城中村改造、舊城改造貨幣補(bǔ)償，增加了住房需求;政府專項債券、專項借款收購存量土地與房屋，減少了市場存量房供給;‘白名單’擴(kuò)圍促進(jìn)保交樓，則實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)?！壁w秀池對中國新聞周刊分析。

購房者感知最直接的，是房貸利率降低的“真金白銀”。部分城市的新房房貸甚至降低到了2字頭。此次LPR調(diào)降后，青島首套房商貸利率將降至2.9%(LPR-70個基點)，杭州首套房商貸利率將降至2.9%(LPR-70個基點)，南京首套房商貸利率將降至2.7%(LPR-90個基點)。

“一城一策”的力度也在加大，各地優(yōu)惠政策主要集中于取消或調(diào)減限制性措施，給予稅費優(yōu)惠、房票安置、購房補(bǔ)貼、以舊換新、裝修補(bǔ)貼，利用公積金支持購房等多方面。也有城市推出不少“接地氣”的購房政策，比如成都買房即可落戶、四川資陽“買房推薦就業(yè)崗位”等。

房企在融資端也將得到更大支持。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的持續(xù)推進(jìn)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示年底前房地產(chǎn)“白名單”項目的信貸規(guī)模將增加至4萬億元，滿足地產(chǎn)項目合理融資需求，這也為與購房者息息相關(guān)的保交樓工作帶來“定心丸”。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)告訴中國新聞周刊，協(xié)調(diào)機(jī)制有效地解決了房地產(chǎn)市場的融資難題。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地，“白名單”項目不斷擴(kuò)圍，房地產(chǎn)開發(fā)資金壓力有望得到緩解，從而對房地產(chǎn)投資形成有效支撐。

價穩(wěn)量增將成主要趨勢

“經(jīng)過3年調(diào)整的房地產(chǎn)市場已開始筑底，10月份的數(shù)據(jù)會是一個積極樂觀的結(jié)果?！?0月17日國新辦發(fā)布會上住房城鄉(xiāng)建設(shè)部方面如此研判。

國家統(tǒng)計局在9月下旬開展的對70城房價問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新房和二手房價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪人員占比分別為58.3%和45.4%，對比8月份調(diào)查結(jié)果，分別提高10個和6.5個百分點。

樓市熱鬧了，信心有所恢復(fù)，但分化仍然存在。拿二手房來說，并不是所有房主都有漲價的底氣。一位地產(chǎn)中介表示，在樓市新政刺激下，部分前期降幅較大或品質(zhì)較好的房源，有些許回調(diào);部分老舊小區(qū)頂層或有明顯缺陷的房源，仍在“以價換量”;而絕大部分房源則處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，“降價空間不大，上漲也難”。

另一方面，10月樓市的熱鬧走勢，也是行業(yè)旺季“沖業(yè)績”的結(jié)果。新政推出后，不少地產(chǎn)銷售都抓緊在獲客方面發(fā)力。有網(wǎng)友表示10月以來甚至收到了不少半年前看房的售樓處推介電話。

新政也在一定程度上加速了既有購房需求的釋放，不少觀望已久的購房人終于下定決心，怕房主變卦抓緊定下意向房源，“從晚上七點半談到半夜12點才簽約”。

另外不少新盤也推出了10月的促銷優(yōu)惠，不少成交來自“以價換量”的刺激，當(dāng)前一部分新房項目價格仍處于倒掛狀態(tài)。比如近期深圳的兩個“日光盤”，中建觀玥折后3.3萬元/平方米，相比于5萬/平方米的備案價打了66折;深業(yè)上城學(xué)府，折扣后7萬—7.5萬元/平方米，比周邊同類盤源價格低了近1萬元。

雖然房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖跡象，但距離全面恢復(fù)仍需時日。接下來的兩個月，也成為市場的重要觀察期。

另外值得注意的是，10月以來超預(yù)期的樓市表現(xiàn)目前主要發(fā)生在部分一二線城市，諸多三四線城市仍未有精準(zhǔn)數(shù)據(jù)披露。但回顧歷史市場周期，一線城市引領(lǐng)提振是關(guān)鍵，市場熱情將有望持續(xù)向外圍傳遞。

“穩(wěn)”是這一輪地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。張波分析，本輪政策對房地產(chǎn)仍是以托底為主，而非強(qiáng)刺激。守住底線，重點化解開發(fā)側(cè)風(fēng)險，并通過專項債、“白名單”等政策的加碼來實現(xiàn)市場長期平穩(wěn)。

市場期待更多的地產(chǎn)增量政策。陳文靜指出，當(dāng)前各項政策方向已經(jīng)明確，未來政策加快落實的過程中，更多配套的細(xì)化政策也有望逐漸跟進(jìn)。

中指研究院研究副總監(jiān)李益峰對中國新聞周刊表示，短期來看，在一攬子增量政策帶動下，疊加年底各開發(fā)商沖刺業(yè)績，四季度新房市場或有進(jìn)一步改善。后續(xù)推動經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵。

張波預(yù)計四季度總體成交量同比會有明顯提升，尤其是一二線熱點城市，“房價層面下降有望得到控制，價穩(wěn)量增將成為主要特點”。

（中國新聞周刊）